Open normen in het huurrecht

VOORWOORD V
INLEIDING 1

1.1 Introductie 1
1.2 Wat is een norm? 1
1.3 Het belang van open normen en de bezwaren tegen open normen 2
1.4 De vraag naar het goede van open normen 3
1.5 De werking van open normen in het huurrecht 4
1.6 Het onderzoek 4
1.6.1 De onderzoeksvraag 4
1.6.2 Ruimte en rechts(on)zekerheid 5
1.6.2.1 Ruimte 6
1.6.2.2 Rechts(on)zekerheid 6
1.6.3 De mate van variatie 7
1.6.3.1 ‘Mate van variatie’ als reikwijdte 7
1.6.3.2 ‘Mate van variatie’ voor de normadressaat 8
1.6.4 Opbouw van dit proefschrift 9
1.7 Gekozen open normen: redelijkheid en billijkheid, goed huurderschap en onredelijk bezwarend beding 10
1.7.1 Redelijkheid en billijkheid 12
1.7.2 Goed huurderschap 12
1.7.3 Onredelijk bezwarend beding 13
1.8 Afbakening 13
1.9 Methode 14
1.9.1 Het juridisch dogmatisch onderzoek 16
1.9.2 Het kwalitatieve indicatieve onderzoek – de enquête 18
1.9.2.1 Vorm van de enquête 19
1.9.2.2 Gekozen doelgroep 19
1.9.2.3 Verspreiding van de enquête 20
1.9.2.4 De vragen 20
1.9.2.5 De respondenten 23

2 OPEN NORMEN: BELANGEN EN BEZWAREN 25
2.1 Inleiding 25
2.2 Het begrip ‘open normen’ 27
2.2.1 Tekstuele benadering 27
2.2.2 Benadering vanuit verantwoordelijkheidsoptiek 28
2.2.3 Ruimte tot zelfregulering 28
2.2.4 Tussenconclusie 29
2.3 Het belang van open normen 30
2.3.1 Inleiding 30
2.3.2 Deregulering 30
2.3.2.1 Opkomst wetgevingsbeleid 30
2.3.2.2 Dereguleren vanwege regelgroei 31
2.3.2.3 Dereguleren vanwege regeldruk 32
2.3.2.4 Dereguleren en open normen 34
2.3.3 Impuls voor communicatieve wetgeving 34
2.3.4 Open normen scheppen ruimte 37
2.3.4.1 Ruimte voor private personen 37
2.3.4.2 Ruimte voor overheidsinstanties 39
2.3.4.3 Ruimte voor de rechter 40
2.3.5 Tussenconclusie 42
2.4 Bezwaren tegen open normen 42
2.4.1 Open normen en de triasleer 43
2.4.2 Open normen en rechtszekerheid 46
2.4.2.1 Inleiding 46
2.4.2.2 Het rechtsonzekerheidsbezwaar tegen open normen 48
2.4.2.3 Historische pleidooien voor rechtszekerheid: Houwing en De Grooth 49
2.4.2.4 Pleidooi van Barendrecht: scherpe normen en autonome rechter 51
2.4.2.5 Relativeringen van het rechtsonzekerheidsbezwaar 54
2.4.2.5.1 Een kwestie van rechtsopvatting 54
2.4.2.5.2 De valse zekerheidssuggestie van precieze normen 55
2.4.2.5.3 Genuanceerde tussenstandpunten 56
2.4.3 Tussenconclusie 59
2.5 Beperking tot materieelrechtelijke open normen 60
2.6 De praktijk 61
2.7 Conclusie 62

3 INTRODUCTIE VAN DE HUURBESCHERMINGSGEDACHTE EN DE OPEN NORMEN ‘REDELIJKHEID’ EN BILLIJKHEID’, ‘GOED HUURDERSCHAP’ EN ‘ONREDELIJK BEZWAREND BEDING’ 63
3.1 Huurrecht 63
3.2 Definiëring ‘redelijkheid en billijkheid’ 67
3.2.1 Wettelijke basis 68
3.2.2 Taalkundige uitleg van de term ‘redelijkheid en billijkheid’ 70
3.2.3 Uitwerking van de redelijkheid en billijkheid in de rechtsliteratuur 71
3.2.4 Algemene toepasselijkheid (civiel recht – verbintenissen) 77
3.2.4.1 De precontractuele fase (totstandkoming) 78
3.2.4.2 De uitleg van een overeenkomst 84
3.2.4.3 Aanvullende werking ten aanzien van een overeenkomst 89
3.2.4.4 Beperkende/derogerende werking 92
3.2.4.5 Tussenconclusie 96
3.3 Definiëring ‘goed huurderschap’ 97
3.4 Definiëring onredelijk bezwarend beding 102
3.4.1 De wet 102
3.4.2 Lex specialis 103
3.4.3 Terminologie, reikwijdte 107
3.4.4 Artikel 6:236 en 6:237 BW, reflexwerking 109
3.4.5 Europese richtlijn 113
3.4.5.1 Europees recht 113
3.4.5.2 Reikwijdte 113
3.4.5.3 Verschillen tussen de Richtlijn en de Nederlandse wet 115
3.4.5.4 Ambtshalve toetsing 117
3.4.6 Tussenconclusie 120

4 REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID IN HET HUURRECHT 121
4.1 Normerende werking in het huurrecht 121
4.1.1 Redelijkheid en billijkheid bij het sluiten van de huurovereenkomst 122
4.1.2 Redelijkheid en billijkheid gedurende de huurovereenkomst 123
4.1.3 Redelijkheid en billijkheid bij het einde van de huurovereenkomst 127
4.2 Casuïstiek van de redelijkheid en billijkheid in het huurrecht 131
4.2.1 Rol van de wetgever 131
4.2.2 Ruimte voor de (proces)partijen 134
4.2.2.1 Volledige partijautonomie 134
4.2.2.2 Verkleinde partijautonomie 135
4.2.2.3 Niet volledige partijautonomie 135
4.2.3 Tussenconclusie 142
4.2.4 Hoeveel ruimte neemt de rechter 142
4.2.5 Tussenconclusie 147
4.2.6 Mogelijke rechtszekerheidsproblemen 148
4.2.7 Afweging ruimte versus rechtszekerheid 155
4.3 Werking in de praktijk 157
4.4 Conclusie 159
4.4.1 Juridische analyse redelijkheid en billijkheid 159
4.4.1.1 De geboden ruimte als voordeel 159
4.4.1.2 De beperkte rechtszekerheid als nadeel 160
4.4.1.3 Tussenconclusie 160
4.4.2 Redelijkheid en billijkheid in de praktijk 161
4.4.3 Samenvattend 161

5 GOED HUURDER 163
5.1 Normerende werking in het huurrecht 163
5.1.1 Slecht huurderschap 163
5.1.2 Samenloop open norm en andere (wettelijke) verplichting 165
5.1.3 Gedragsnorm 167
5.1.4 Verplichting tot voortdurend gebruik 169
5.1.5 Tussenconclusie 177
5.2 Casuïstiek van goed huurderschap 177
5.2.1 Rol van de wetgever 177
5.2.2 Ruimte voor de (proces)partijen 179
5.2.3 Tussenconclusie 183
5.2.4 Hoeveel ruimte neemt de rechter 184
5.2.5 Tussenconclusie 188
5.2.6 Mogelijke rechtszekerheidsproblemen 188
5.2.7 Afweging ruimte versus rechtszekerheid 191
5.3 Werking in de praktijk 192
5.4 Conclusie 193
5.4.1 Juridische analyse goed huurderschap 193
5.4.1.1 De geboden ruimte als voordeel 193
5.4.1.2 De beperkte rechtszekerheid als nadeel 195
5.4.1.3 Tussenconclusie 196
5.4.2 Goed huurderschap in de praktijk 197
5.4.3 Samenvattend 197

6 HET ONREDELIJK BEZWARENDE BEDING IN HET HUURRECHT 199
6.1 Normerende werking in het huurrecht 199
6.2 Casuïstiek van het onredelijk bezwarende beding in het huurrecht 202
6.2.1 Rol van de wetgever 203
6.2.2 Ruimte voor de (proces)partijen 206
6.2.3 Tussenconclusie 212
6.2.4 Hoeveel ruimte neemt de rechter 212
6.2.5 Tussenconclusie 216
6.2.6 Mogelijke rechtszekerheidsproblemen 216
6.2.7 Afweging ruimte versus rechtszekerheid 219
6.3 Werking in de praktijk 219
6.4 Conclusie 222
6.4.1 Juridische analyse onredelijk bezwarend beding 222
6.4.1.1 De geboden ruimte als voordeel 222
6.4.1.2 De beperkte rechtszekerheid als nadeel 223
6.4.1.3 Tussenconclusie 223
6.4.2 Onredelijk bezwarende bedingen in de praktijk 224
6.4.3 Samenvattend 224

7 SLOTBESCHOUWING 227
7.1 Waarde van open normen 227
7.1.1 Wat zijn de belangen (functie) en de bezwaren van open normen? 227
7.1.2 Rechtszekerheid 229
7.1.3 Maatwerk/Rechtspraak 231
7.1.4 Objectivering/Concretisering 231
7.2 Antwoord op de onderzoeksvraag 232
7.2.1 Van welke ruimte voor de rechter en voor de partijen is sprake bij open normen in de huurrechtpraktijk? 232
7.2.2 Hoe variëren de ruimte die de open normen bieden en de mate van rechtsonzekerheid die de open normen mogelijk veroorzaken? 235
7.2.3 Tot besluit 239

8 SAMENVATTING 243
8.1 Open normen in de wetgeving 243
8.2 Open normen in de rechtspraktijk van het huurrecht 243
8.3 Het onderzoek 244
8.4 Redelijkheid en billijkheid in het huurrecht; ruimte versus onzekerheid 245
8.5 Goed huurderschap; ruimte versus onzekerheid 246
8.6 Het onredelijk bezwarende beding in het huurrecht; ruimte versus onzekerheid 247
8.7 Conclusie 248

Summary 251
Nawoord 257
Aangehaalde parlementaire stukken 259
Aangehaalde literatuur 261
Jurisprudentieregister 277
Trefwoordenregister 283

Bijlage – De enquêtevragen 299